Последни изменения в ЗУЕС: какво се промени

През септември 2023 г. ЗУЕС претърпя най-голямата си реформа от приемането си — с промени, които влязоха в сила на четири различни дати чак до края на 2024 г., а подзаконовата уредба се появи едва в началото на 2026 г. Резултатът: много онлайн източници (и дори собственици) все още работят със стари стойности. Тази статия обобщава какво реално се промени и от кога.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. Основната реформа е ДВ бр. 82/29.09.2023, с части в сила до 31.12.2024. За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст.

Кога влизат в сила промените (четири дати)

Голямата реформа (ЗИД на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г.) не влезе в сила наведнъж. По § 32 промените са разсрочени:

Затова една и съща реформа има цитати „в сила от 2023" и „в сила от 2024" — зависи коя разпоредба.

По-нисък кворум: събранието се провежда по-лесно

Най-практичната промяна. Кворумът за общо събрание е намален (чл. 15):

• 51% идеални части за редовно провеждане — вместо предишните 67% (чл. 15, ал. 1);
• при липса на кворум събранието се отлага с един час и се провежда законно при представени 26% — вместо предишните 33% (чл. 15, ал. 2);
• ако и тогава няма 26%, събранието се провежда на следващия ден и е законно независимо от представените части (чл. 15, ал. 3 — непроменена).

Нова защита срещу мажоритарен собственик (чл. 15, ал. 4): когато едно лице притежава над 51% идеални части, събранието се провежда само ако присъстват собственици на поне 75% — за да не може мнозинственият собственик да решава сам.

⚠️ Някои свободни онлайн консолидации (напр. gpk.caselaw.bg) все още показват старите 67%/33%. Сверявайте с консолидиран текст, актуален след 2023 г.

Подробно за свикването и мнозинствата — в Общо събрание на собствениците.

Онлайн събрания и неприсъствено гласуване

Две новости, целящи по-лесно вземане на решения:

Смесен режим (чл. 16, ал. 1): общото събрание вече може да се провежда присъствено и онлайн чрез видеоконференция, която гарантира установяване на самоличността. Участието, гласуването, идеалните части и номерът на обекта на онлайн участниците се отбелязват в протокола.

Неприсъствено гласуване (чл. 17а): за определени решения (по чл. 17, ал. 2, т. 3–6 и някои по чл. 33) собственик може да гласува и без да присъства — но в 7-дневен срок СЛЕД събранието, не преди него. Гласуването става с подписана декларация (на хартия пред управителя или електронно с електронен подпис). Решението за неприсъствено гласуване се взема от самото събрание и се вписва в протокола.

Честа грешка: неприсъственото гласуване не е предварително гласуване. То се провежда след като събранието вече е заседавало.

По-ниски мнозинства за ремонти и управление

Заедно с кворума паднаха и част от мнозинствата (чл. 17, ал. 2):

• Основно обновяване и основен ремонт, усвояване на средства от фондове на ЕС или от бюджета (т. 5): от 67% на 51%;
• Избор на управител / възлагане на професионален управител / поддръжка от несобственици (т. 7): от „над 67%" на над 50%;
• Зарядни точки за електромобили (нов текст в т. 6): решение с над 50% идеални части.

Професионален домоуправител: нови правила

Възлагането на управлението на външна фирма („професионален управител-търговец") получи ясна рамка (чл. 19, ал. 8–9):

• възлага се с решение на общото събрание с мнозинство над 50% идеални части;
• договорът се сключва за срок до 2 години — по-дълъг договор се смята за сключен за 2 години;
• клауза за автоматично подновяване или превръщане в безсрочен договор е недействителна;
• събранието трябва да избере нов управител до 3 месеца преди изтичане на договора, иначе той се удължава до избора, но за не повече от 3 месеца.

Задължителна регистрация (чл. 47б): от 20.02.2026 г. професионалните управители се вписват в публичен регистър към МРРБ преди да започнат дейност — с държавна такса и задължителна застраховка „Професионална отговорност". Дейност без вписване се санкционира.

Повече прозрачност: месечен отчет

Нова точка 3а в чл. 23, ал. 1 (в сила от 31.12.2023) задължава управителя да публикува ежемесечен отчет за приходите и разходите на видно и общодостъпно място на входа, а при поискване от собственик, ползвател или обитател — и по електронна поща или на хартия. МРРБ публикува задължителен образец на отчета.

Новите регистри (ЕИСЕС) и защо закъсняха

Реформата отмени старите общински регистри (чл. 44–47) от 31.12.2024 г. и създаде Единна информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС) — два централизирани публични регистъра към МРРБ: за професионалните управители и за сдруженията/управителните съвети (чл. 47а–47е).

На практика системата закъсня с над година:

• подзаконовата Наредба № РД-02-20-1 излезе едва на 05.02.2026 г. (ДВ бр. 20/20.02.2026), отменяйки старата наредба от 2012 г.;
• регистърът на професионалните управители заработи от 20.02.2026 г.;
• пълната електронна платформа още се внедрява — затова регистрацията на сгради и сдружения продължава да минава през общината.

Практическото значение за собствениците и как се регистрира входът днес — в Книга на етажната собственост и регистрация.

А след 2023 г.?

След голямата реформа ЗУЕС е пипан само точково и чрез други закони:

• ДВ бр. 81/2024 — отлага влизането в сила на правомощията, свързани с новата такса битови отпадъци „според количеството" (чл. 11, ал. 1, т. 17 и 18);
• ДВ бр. 49/2025 — техническа промяна на препратка в чл. 47б (към преименуван закон).

Нито едно от тези изменения не отлага сроковете на самата система. С други думи: същинската реформа остава тази от ДВ бр. 82/2023.

Често задавани въпроси

Какъв е кворумът за общо събрание сега? 51% идеални части за редовно провеждане; при отлагане с един час — 26% (чл. 15). Старите 67%/33% вече не важат.

Може ли събранието да е онлайн? Да — в смесен режим (присъствено и чрез видеоконференция с установяване на самоличността), чл. 16, ал. 1.

Кога се гласува неприсъствено — преди или след събранието? След него, в 7-дневен срок (чл. 17а). Не е предварително гласуване.

Трябва ли фирмата-домоуправител да е регистрирана? Да — от 20.02.2026 г. професионалните управители се вписват в регистър към МРРБ преди да започнат дейност (чл. 47б), със застраховка „Професионална отговорност".

Работи ли вече Единната информационна система? Наредбата е от февруари 2026 г. и регистърът на професионалните управители работи, но пълната платформа още се внедрява — затова регистрацията на входа минава през общината.

Чести грешки и заблуди

• ❌ „Кворумът е 67%." Вече е 51% (чл. 15, ал. 1) от 29.09.2023 г.
• ❌ „Неприсъственото гласуване е предварително." То е в 7 дни след събранието (чл. 17а).
• ❌ „Онлайн събрания не са разрешени." Разрешен е смесен режим с видеоконференция (чл. 16).
• ❌ „Договорът с фирма-домоуправител може да е безсрочен." Не — до 2 години; клауза за автоматично подновяване е недействителна (чл. 19, ал. 8).
• ❌ „Регистрацията вече е изцяло онлайн в МРРБ." Към 2026 г. минава през общината; централизираната платформа още се внедрява.

Източници

• ЗИД на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г. (основната реформа): Държавен вестник
• ЗУЕС — консолидиран текст (чл. 15, 16, 17, 17а, 19, 23, 47а–47е): mrrb.bg
• Наредба № РД-02-20-1 от 05.02.2026 г. за ЕИСЕС (ДВ бр. 20/2026): mrrb.bg · dv.parliament.bg
• Регистър на професионалните управители-търговци по чл. 47б (МРРБ): mrrb.bg
• Управлението на етажната собственост и новата наредба (анализ): trudipravo.bg
• Изменения и допълнения в ЗУЕС от 2023 г. (анализ): pravenanaliz.eu

Актуално към юли 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС и приложимите наредби.